Europska komisija predstavila je Akt o priuštivom stanovanju, prijedlog novog europskog okvira koji bi državama, gradovima i regijama trebao dati više pravne sigurnosti pri rješavanju stambene krize.
Za Hrvatsku bi prijedlog mogao biti posebno važan. Europska komisija navodi da je potražnja za stanovima visoka osobito u Zagrebu te turističkim i obalnim područjima, dok istodobno Hrvatska ima vrlo visok udio praznih stambenih jedinica i relativno malo tržište dugoročnog najma.
Posebno se otvara pitanje kratkoročnog najma, ali i njegove šire gospodarske posljedice. Za vlasnike apartmana i druge iznajmljivače promjene su važne, no jednako tako i za turističke agencije, građevinare, obrtnike, servise za čišćenje, održavanje, opremanje i druge poduzetnike koji rade s turističkim smještajem.
Najvažnije je odmah razjasniti: Europska komisija ne predlaže zabranu kratkoročnog najma niti nalaže državama da ukinu apartmane.
Umjesto toga, želi uspostaviti zajednički način utvrđivanja područja u kojima postoji ozbiljan pritisak na tržište stanovanja. Ako se utvrdi da je na određenom području stanovanje teško dostupno ili nepriuštivo, nadležna tijela mogla bi uvoditi ciljane mjere – primjerice u odnosu na kratkoročni najam, prazne stanove ili druge oblike korištenja nekretnina koji smanjuju ponudu za dugoročno stanovanje.
Pritom bi mjere morale biti opravdane, proporcionalne, transparentne i utemeljene na dokazima.
Drugim riječima, grad ili regija ne bi mogli jednostavno proglasiti da je kratkoročni najam problem. Morali bi pokazati da on ima stvaran i značajan utjecaj na lokalnu dostupnost stanovanja.
Hrvatski paradoks: mnogo stanova, ali premalo dostupnih
Upravo je hrvatsko tržište nekretnina dobar primjer problema koji Komisija želi rješavati.
Prema analizi Europske komisije, 91 posto hrvatskih kućanstava živi u vlastitoj nekretnini, ali je tržište dugoročnog najma malo, a socijalno stanovanje ograničeno. Istodobno se procjenjuje da Hrvatskoj nedostaje oko 230.000 stanova, dok je gotovo 30 posto postojećih stambenih jedinica namijenjenih stalnom stanovanju nenaseljeno.
To znači da problem nije samo u tome koliko stanova Hrvatska ima, nego gdje se nalaze, kako se koriste i jesu li dostupni ljudima koji ih trebaju za život.
Najveći pritisak osjeća se u Zagrebu te u turističkim i obalnim područjima, gdje kratkoročni najam zauzima značajan dio stambenog fonda.
Za privatne iznajmljivače zasad nema nove obveze da prestanu s turističkim najmom.
Ako se europski prijedlog usvoji, međutim, lokalne vlasti u područjima s dokazanim stambenim pritiskom imat će jasniji pravni okvir za uvođenje određenih ograničenja.
To bi moglo značiti različita pravila za različita područja Hrvatske.
Primjerice, mjera koja bi eventualno bila opravdana u dijelu Zagreba ili izrazito turističkom obalnom području ne bi automatski imala smisla u manjoj sredini u kojoj nema pritiska na tržište stanova.
Upravo zato Komisija predlaže da se stanje procjenjuje prema lokalnim podacima, a ne jednom mjerom za cijelu državu. U obzir bi se trebali uzimati odnos cijena nekretnina i prihoda, ponuda i potražnja, demografska kretanja i drugi lokalni pokazatelji.
Utjecaj na poduzetnike
Promjene na tržištu kratkoročnog najma ne bi pogodile samo vlasnike apartmana.
Turistički smještaj stvara posao za velik broj drugih djelatnosti – od građevinskih i završnih radova, električara i vodoinstalatera do čistača, praonica, servisa održavanja, turističkih agencija, dizajnera interijera i proizvođača namještaja i opreme.
Zato bi eventualno smanjenje broja turističkih jedinica u pojedinim područjima moglo imati širi učinak na lokalno gospodarstvo.
S druge strane, veća ponuda stanova za dugoročni najam može otvoriti nove poslovne mogućnosti, osobito ako se prazne ili zapuštene nekretnine počnu obnavljati i vraćati na tržište.
Europska komisija upravo zato uz regulaciju potražnje naglašava i povećanje ponude stanova, obnovu postojećeg fonda i bolje korištenje praznih nekretnina.
Za poduzetnike problem stanovanja nije samo pitanje nekretnina. Ako radnici ne mogu pronaći prihvatljiv stan u gradu u kojem rade, poslodavci teže privlače i zadržavaju radnu snagu. To je posebno izraženo u gradovima i turističkim sredinama gdje su troškovi stanovanja visoki.
Europska komisija stambenu krizu zato povezuje i s mobilnošću radne snage i konkurentnošću gospodarstva. Nedostatak dostupnih stanova može ljudima otežati preseljenje zbog posla, ali i pristup obrazovanju.
Za Hrvatsku je to posebno važno u turizmu, građevini, ugostiteljstvu i drugim djelatnostima koje već imaju problema s pronalaskom radnika.
Prazni stanovi ulaze u fokus
Kratkoročni najam nije jedini dio problema.
Komisija želi omogućiti državama i lokalnim vlastima da bolje reagiraju i na prazne stambene jedinice te druge oblike korištenja nekretnina koji smanjuju dostupnost stanova za primarno stanovanje.
To je za Hrvatsku posebno zanimljivo upravo zbog velikog broja nekretnina koje nisu stalno nastanjene. Komisija u svojoj analizi upozorava na paradoks između procijenjenog manjka stanova i velikog broja postojećih, ali neiskorištenih stambenih jedinica.
To bi moglo otvoriti prostor za nove politike obnove, prenamjene i aktiviranja postojećeg stambenog fonda – što je istodobno prilika za građevinski i obrtnički sektor.
Hoće li Zagreb i obala ograničavati apartmane?
Moguće je da će lokalne vlasti u budućnosti imati više prostora za takve odluke, ali ne automatski i ne bez obrazloženja.
Ako bi, primjerice, grad želio ograničiti kratkoročni najam na određenom području, morao bi moći dokazati da postoji stvaran problem s dostupnošću stanovanja i da je predložena mjera potrebna za njegovo rješavanje.
Mjere bi morale biti geografski ciljane, proporcionalne i redovito preispitivane. Europska komisija pritom ne bi određivala koja su hrvatska područja u „stambenom stresu”. To bi ostalo u nadležnosti nacionalnih, regionalnih i lokalnih vlasti.
Akt o priuštivom stanovanju zasad je prijedlog Europske komisije, a ne nova zabrana ili izravna obveza za hrvatske iznajmljivače.
O prijedlogu će odlučivati Europski parlament i države članice. No smjer europske politike je jasan: u područjima u kojima je stanovanje postalo teško dostupno, vlasti bi trebale dobiti više mogućnosti za djelovanje, ali istodobno moraju moći dokazati da su njihove mjere opravdane i proporcionalne.
Za Hrvatsku će zato biti posebno važno kako će se u budućnosti uskladiti interesi stanovanja, turizma, vlasnika nekretnina i poduzetnika.
Jednako važno bit će povećati ono čega na hrvatskom tržištu očito nedostaje – ponudu kvalitetnih stanova za dugoročno stanovanje.
Ako se dio praznih nekretnina obnovi, ako se ubrza nova stambena gradnja i ako se pritom pravila za kratkoročni najam budu donosila prema stvarnim lokalnim problemima, promjene bi mogle biti prilika i za hrvatske obrtnike i poduzetnike, a ne samo novo regulatorno opterećenje.
